Здание как фактор экономической безопасности государства, общины, фирмы и физического лица/семьи
Ранее стандартное мнение, что наличие Объекта недвижимости это безусловный актив Владельца, претерпевает сейчас существенную трансформацию.
Рассмотрим, например, промышленный объект – здание цеха/завода, склад и т.п. Капитальные (как новые, строительные так и приватизационные /прямые и непрямые/) и эксплуатационные затраты определяют накладные затраты юридического лица владельца–бизнесмена. А они, в свою очередь, себестоимость продукции/услуг. Эти затраты постоянные, не зависящие от сбыта и цен на продукцию. Поэтому в условиях местной/региональной и, теперь уже, глобальной конкуренции побеждает фирма с меньшими капитальными и эксплуатационными затратами.
В условиях часто непредсказуемых изменений спроса на те или иные виды недвижимости в силу изменений коньюнктуры (спроса/предложения), роста капитальных и эксплуатационных затрат, влияния факторов глобализации, недвижимость как актив может стать не ценностью, а обузой для Владельца. Соотношение операционного дохода и операционных расходов (с учетом постоянного увеличения налогообложения, стоимости энергозатрат и ремонтов) может не то что не покрывать ранее понесенные инвестиции, но и текущие обязательства. И это происходит на фоне того или иного изменения ликвидности недвижимости. С этим может согласиться, наверное, уже каждый бизнесмен, а через непродолжительное время – и каждый частный владелец квартиры в многоквартирном доме. Из «курицы, несущей золотые яйца» Объект может превратиться в «чемодан» известный как тот, что «и тащить тяжело и бросить жалко». Данная ситуация применима ко всем собственникам: государству, городской общине, бизнесменам и физическим лицам. Ко всем типам объектов: промышленным, складским, торговым и развлекательным, офисным/административным, жилым – от квартиры до коттеджа. И вполне возможно, что по аналогии с концепцией «утилизации автомобилей» государство может ввести налог «на утилизацию энергозатратных зданий». И сделать это ..как по объективным ..так и по.. субъективным причинам.
Потому, как известно, в медицине — «профилактика дешевле чем лечение». Это значит, что только правильно спроектированный Объект недвижимости получает шанс быть ценностью в долгосрочном плане.
Современные подходы оценки эффективности инвестиций базируются на понятии «стоимости жизненного цикла». Если рассмотреть типичные строительные системы и здания, построенные за сотни и даже 2-3 тысячи последних лет, то окажется следующее. Здания сохранялись (без учета катастроф природного, техногенного и военного характера) только если они оставались ценными в архитектурном и утилитарном смысле. То есть Владельцы, как старые, так и новые, готовы были их сохранять. Все остальные демонтировались. Или перестраивались. Это происходило по причинам технического и морального износа, включая изменение ценности земельного участка. То есть к капитальным затратам Владельца (не важно, текущего или будущего — как Покупателя) добавляются затраты на капитальные и текущие ремонты (в том числе – для изменения планировки и/или функционального назначения и демонтаж здания. Это, на фоне постоянной тенденции роста ресурсо- и энерго- «вооруженности» Объекта, плюс местная/региональная и теперь, глобальная, конкуренция на всех рынках приводит к тому, что ключевой характеристикой проектного решения, а затем, строительства здания становится его адаптивность или сумма расходы на адаптацию за период всего жизненного цикла здания.
Здание /помещение, в зависимости от того на сколько оно ликвидное и на сколько дорогое в эксплуатации – это фактор экономической безопасности и конкурентоспособности Владельца будь то Государство, Община, Фирма или Физическое лицо(Семья).
Рассмотрим ситуацию по составляющим.
А) Участок земли. Построенное здание сразу уменьшило его ликвидность. Именно ликвидность, а не стоимость. То есть возможность превратить актив в денежный эквивалент. Очень сильно, если здание получилось неправильным. И слегка – если там появился шедевр архитектуры. Но всегда уменьшило. Так как уменьшило ликвидность именно участка в силу наложения ограничений на его дальнейшее использование в том или ином назначении. Даже в простейшем смысле – поставив задачу демонтажа, если это потребуется. Добавив к зданию инженерные сети, проходящие по участку, мы поймем весь букет ограничений.
Б) Здание.
Б1) Классическая конструктивная схема с ленточными фундаментами и несущими стенами. Если это Елисейский дворец или Дом с химерами, то объект повышает стоимость. В 90% случаев – стоимость падает или периодически колеблется с тенденцией к постепенному падению в силу морального и физического износа. Почему? Потому что Собственнику дорого его адаптировать к изменению спроса и росту энергозатрат. Эту сложность заложила данная стандартная строительная система так как этот тип фундамента и несущей части здания, не любит каких-либо изменений, скажем так …по периметру… От протечек труб, трамвайных линий, выхлопных газов автомобилей, соседних высоток, стоимости коммунальных затрат, необходимости переделать то или иное помещение из квартиры в, например, зал ресторана… ну и так далее.
Б2) Здания в несущих каркасах…: деревянных, металлических, сборных железобетонных. Эти решения лучше, чем предыдущее с несущими стенами, но далеки от оптимального. Основные проблемы. 1. Чувствительность к пожарам (то есть необходимость дополнительных затрат); 2. Стыки как места транзита шума и тепла/холода и влаги (снова — дополнительные затраты). 3. Необходимость наличия высокотехнологичной производственной базы и подготовки персонала (а это предварительные затраты Владельца технического решения – разнообразные, достаточно высоко технологичные заводы. А отсюда – стоимость капитальных затрат Застройщика и время на его создание, если производства нет. Плюс транспортные затраты, если место производства и строительства далеко друг от друга). 4. Низкая комфортность для пребывания в них людей (попробуйте сравнить свои ощущения в домах с возрастом свыше 50-70 лет и современных, каркасных, перечисленных типов, а?). За то они более дешевы в плане адаптации к новым планировочным требованиям и стоимости ремонтов.
Сравнив указанные 2 группы можно сделать вывод, что по большому счету, 1-й не хватает гибкости, а 2-й – дешевизны и комфортности (других деталей много, но это главное). Напрашивается решение как комбинация 2-х групп. Это всем известные монолитно-каркасные здания из железобетона. Они практически сняли основные недостатки 2-х указанных групп строительных систем.
Однако мы не рассмотрели еще одну составляющую.
В) Инженерное обеспечение
Рост требований комфорта нахождения в помещении очень изменился за историю строительства и архитектуры. Ресурсо- и энерго- обеспечение Объекта по показателю «удельная сумма» капитальных и эксплуатационных затрат в общей сумме названных затрат растет из года в год. Технические решения инженерных коммуникаций за последние 10 лет стали все более ценными по показателю «автономность». Это обусловлено в первую очередь тем, что ресурсы и энергия из ранее общедоступных приобрели такую характеристику как «объект собственности» с ключевыми показателями — «монопольность» и «дефицитность», а значит – стабильный рост цены. Поэтому способ – технология — создания климата и комфорта человека в помещении приобретает ключевое значение.
Технология ТААСС /термо активная адаптивная строительная система/ сделала следующий шаг в развитии строительных систем: повысила комфортность пребывания в здании и адаптивность проектных, как планировочных и конструктивных, так и инженерных решений, снизив, при этом, стоимость строительства и эксплуатации Объекта. Технология предоставляет Заказчику/Застройщику уникальную возможность реализовать свои замыслы и планы в сфере строительства л ю б ы х Объектов недвижимости на самом современном уровне как по санитарно-гигиеническим показателям комфорта пребывания в помещении, так и по показателям эффективности инвестиций и эффективности владения им в будущем.
Названное достигается за счет таких элементов технологии как грунтовые утепленные фундаменты, термоактивные горизонтальные элементы здания – плиты; разнесение утепленных и неутепленных элементов здания с обеспечением предупреждения образования мостиков холода; ненесущие стены и свободная планировка; адресная инженерия; естественная приточная и принудительная вытяжная вентиляция с рекуперацией по принципу вода/воздух; прямая и обратная рекуперация тепла/холода от/в дискретные массивные элементы каркаса с зонированием; пассивное охлаждение; использование тепловых насосов любых типов и солнечных коллекторов; возможность внедрения низкотемпературных систем обеспечения климата, как для одиночных зданий, так и для групп зданий (квартал, микрорайон).
Технология ориентирована на максимально быстрое внедрения без строительства новых заводов домостроения и заводов новых стройматериалов, максимальное использование местных строительных материалов, без необходимости строительства новых объектов инженерных сетей (лишь электроснабжение с минимальным сравнительным приростом данного ресурса в сравнении с Объектами на электрическом отоплении), отказ от газоснабжения объектов, рациональное использование водных ресурсов за счет применения 2-х контурной канализации с возможностью рециркуляции технической воды для бачков унитазов.
Дополнительным преимуществом предложенной технологии является то, что эффект в комфорте и снижении эксплуатационных затрат (на 40-50% от альтернативных решений) достигается одновременно со снижением капитальных затрат Заказчика/Застройщика, ориентировочно на 10-15% минимум. Это достигается как за счет рациональных технических решений самого Объекта, так и обусловленных этим снижением числа и объемов необходимого ресурсо- и энерго- обеспечения и обусловленных этим снижением затрат на ТУ.
Автор: Владимир Брунько, инженер-строитель, директор ООО «Институт проектирования»,
Киев, п-т. Воссоединения, 15/17, 380442272240, 380672350319, bvm@taabs.org
Новости недвижимости О ТААСС Экология строительства