Первое. Испокон веков человеческое общество эволюционировало с «тенденцией уплотнения проживания», то есть – к урбанизации. От стойбища, к крепости, от крепости к городу и, сейчас, к мегаполису. Основой этого были законы организации материального производства – необходимость частого и регулярного физического контакта между людьми для работы и необходимость организации физической защиты от врага. Ключевым законом был «свой-чужой». В период глобализации и информатизации острота необходимости физического контакта между людьми в процессе экономической деятельности снижается с каждым годом. Это происходит благодаря революционным тенденциям всепроникновения информационных технологий в нашу жизнь и работу. И, на основе этого, постоянному росту удельного веса нематериальных отраслей национальных экономик ведущих стран мира. 

Второе. Здание, кроме самого разнообразного числа определений, по утилитарной сути – это способ обеспечения климата для человека в некотором заданном месте, некоторого заданного объема. Недвижимость – искусственный объем с климатом в определенном месте. Ведь жить можно и в автомобиле, и на корабле, и в самолете, и в подводной лодке. Общее – климат и объем. Разное – способ и качество (в широком смысле этого слова). От пещеры и шалаша до дворца и башни «Бурдж Халифа» – объем и климат. Постоянный объем и, по возможности, постоянный климат. Слово «по возможности» превращает данную задачу из простой (для объектов территорий со среднегодовой температурой воздуха в 22°С) в той или иной мере сложную и дорогостоящую (во всех остальных случаях). В результате, в условиях глобализации, субъекты экономической деятельности имеют здание/сооружение либо с высокими капитальными и эксплуатационными затратами, либо с низкими. И это что жилые здания, что коммерческие, что промышленные. Отсюда – конкурентоспособность уже можно говорить не национальных экономик (так как этот критерий в скором времени потеряет смысл), а территорий/регионов. Конкурентоспособность, а значит экономическое выживание субъекта экономической деятельности (а это все без исключения: частные лица, семьи, фирмы, компании, органы и организации власти (!)) уже сейчас зависит от их накладных затрат – затрат на недвижимость. Ремонт, ресурсы и энергия, реконструкция/перепланировка (если есть необходимость) и – скоро появится новая статья – утилизация. Плюс налоги.

Третье. Урбанизация поставила задачу централизованного ресурсо- и энергоснабжения объектов градостроительства – зданий и сооружений. Со временем весь комплекс инженерной и транспортной инфраструктуры города, наращиваемый из года к году, превращается из способа обеспечения комфорта в источник постоянно растущих расходов. А сейчас, часто, в источник техногенной опасности и даже катастрофы . Особенно такая тенденция усиливается в случае дисбаланса имущественных прав и ответственности в ситуации недостаточно продуманных процессов приватизации той или иной отрасли ресурсо- и энергоснабжения жизнедеятельности города.

Четвертое. «Железная» тенденция роста дефицита ресурсов: энергетических и водных. Когда, например, город Киев введет лимиты на водоснабжение как Севастополь, Умань или Львов вопрос лишь времени. Дефицит воды в активно застраиваемых пригородах Киева уже сейчас такой, что многочисленные новые кварталы и отдельные здания в этих местах рискуют так и не обеспечить людей, купивших жилье, водой.

Пятое. Национальное. Строительные нормы и правила грешат типичной для нас практикой, обычной и для других сфер развития Украины. Мы боимся, что кто-то скажет «а ты что, умнее всех? А такое есть у кого-то?». Мы боимся заглянуть вперед. Действуем по принципу «…як у кума…», «..скопирую по-быстрому и ОК..». Даже отраслевая (как и национальная межведомственная) концепция-задача «адаптации законодательства и нормативов» к требованиям ЕЭС ошибочна в своей сути. Мы в который раз копируем отжитое. Это как бег по спирали. Можно пытаться догнать (адаптировать европейское, китайское, российское..). Но лучше чуть-чуть подумать, подождать… – как они добегут этот круг спирали – и хорошо подготовившись, перешагнуть виток – пойти не вдоль за всеми, а поперек… и вверх.., оказавшись впереди.

Посмотрим на природу. Узконишевые виды что биосферы что зоосферы Земли распространены и хорошо себя чувствуют только в своей нише/ареале. Изменились климатические условия или цепочка питания – вид погиб. Виды с широкими адаптивными возможностями присутствуют на планете гораздо более широко и долго. Человек имеет возможность создавать среду/климат искусственно. И это работало до настоящего времени. Но рост дефицита водных и энергоресурсов, глобализация и информатизация ввели новые параметры, адаптация к которым ранее не учитывалась.
Глобализация стерла границы информации – цены всех на все стали всем известны, и никто не хочет платить дорогому национальному производителю. И потому последние попытки удержать национальные или политические границы посредством сохранения или создания «клубов» по интересам – ЕЭС, ТС, ГУААМ, блокирования офшоров и т.д. и т.п. похожи на попытку испуганного строителя, подкопавшего экскаватором фундамент, подпереть лопатой падающее здание.

Испокон веков действовал принцип – «забрать и перераспределить» по критерию «свой-чужой».Критерии менялись: племенной, клановый, национальный, классовый, политический/партийный, религиозный, государственный (законы, налоги2 и сборы). Пока действует право сильного. Всегда была возможность «сбалансировать местный/временный дефицит» тем или образом забрав у соседа(«чужого»). В условиях глобализации, стирания границ и тенденций упорядочивания жизни путем преобладанием законов над обстоятельствами (чему очень способствует глобальный Интернет) старые правила не работают. Следование им, при нынешнем уровне техники/вооружений при условии роста глобальной конкуренции за климат, воду и энергию – это путь к военной или техногенной катастрофе уже планетарного масштаба. Честный и эволюционно перспективный путь один – купить/обменять. А для этого надо договориться. А договариваться лучше имея в основе экономической деятельности того или иного субъекта не жесткую схему/образ жизни (политическое устройство, набор законов, да ту же «коробку здания», …), а адаптивную систему.
Человек в его жизнедеятельности с точки зрения обеспечения ресурсами должен быть максимально автономен и адаптивен к изменяющимся условиям. То есть свободен в выборе. А какая через 5–10… лет будет свобода у счастливого сегодня владельца квартиры на n-м этаже многоэтажки, когда частота выхода из строя лифта, водоснабжения, канализации, протечка кровли, просадка грунта, дырявые квартальные проезды сделают жизнь невозможной. Кто будет нести еще 20–30–50-… лет эти затраты. И будет ли, даже в случае наличия средств и благородного желания нести их качественно. Ну и монополия энерго- и ресурсоснабжающих компаний, перешедших в руки частных лиц, радости частным владельцам гарантировано не добавит. И какая стоимость такой квартиры будет для всякого здравомыслящего возможного покупателя? Да и не только квартиры. Ведь и ТРЦ и БЦ – любой объект в городе очень слабо автономен, а потому его будущие НАКЛАДНЫЕ расходы будут только расти. И темп роста гарантировано не будет совпадать с возможностями увеличения ставки арендной планы.

Здание как «объем и климат» должно разумно балансировать с «формой и содержанием», эстетикой и культурными традициями, наукой (архитектурой). Но, как это не прискорбно может быть кому-то покажется, долгосрочная функциональность на принципах адаптивности будет играть большую рольчем стильность и эстетика. В то же время, если подумать, то здания Парфенона, здания архитекторов Корбюзье и Фостера сначала удовлетворили

Заказчиков своей целесообразностью и функциональностью, а лишь потом стали эталоном стиля. Очевидно, что целью специалистов является сбалансировать эти факторы с максимальной долгосрочной эффективностью.

Вывод 1. Правила, и не только нормативные, но и здравого смысла должны быть изменены.

Вывод 2. Объект градостроительства – здание, должно быть спроектировано и простроено/реконструировано с ключевым критерием – «обеспечение максимальной автономности и адаптивности на протяжении всего своего жизненного цикла».

В практическом смысле автономность значит, что здание должно иметь минимум связей с элементами ресурсо- и энергообеспечения города/квартала. Или эти связи должны быть максимально дешево заменяемы/ремонтируемыми на протяжении всего периода эксплуатации здания. Адаптивность, качественно решенная конструктивным, планировочным, инженерным способами, даст Заказчику возможность рационально распорядиться своими средствами при строительстве и в дальнейшем при эксплуатации.

Вывод 3. Существующая нормативная база в строительстве блокирует научно-технический прогресс, не создавая Заказчику, Проектанту стимулов искать технические решения, отвечающие современным тенденциям.
Собственник или девелопер (развивающий, в переводе с английского, модное современное слово…) реально, в 90% случаев в долгосрочном плане, ухудшает площадку/участок, если оперировать в терминах адаптивности и автономности. Если кто-то думает, что это бред, пусть вспомнит или спросит то, как банкир оценит ликвидность здания. Сумма будет меньше, чем сумма капитальных затрат/восстановительная стоимость/рыночная стоимость. Потому что банкир живет в жестких, реальных условиях. Он понимает, что вероятность появления в течение Х месяцев желающего купить Здание с такими параметрами (функциональное назначение, площадь, эксплуатационные расходы, уровень вакантности, необходимость ремонта/перепланировки/демонтажа под новые требования нового Владельца и т.п. и т.д.) невысока. И дает весьма грустную оценку суммы залога и суммы кредита.

Здание ограничивает будущую возможность использовать участок – как говорится – ни проехать, ни пройти. Другими словами, в общем случае, ликвидность участка выше, чем ликвидность участка с неудачным объектом недвижимости. И от того, как «удачность» будет соотноситься с понятием «долгосрочная экономическая эффективность приобретения и владения» зависит долгожительство Субъекта экономической деятельности – собственника здания. Пример любого учреждения в Киеве, в прошлом НИИ, например, показывает, что в ситуации спада заказов они не выжили из-за роста «коммуналки», годами съедавшей все доходы, вместо того, чтобы направить их на оплату персонала, который, может быть, предложил бы такие услуги и товары, которые бы создали новый спрос на услуги НИИ. В этом сложности с рынком недвижимости жилья, ТЦ, ТРЦ, БЦ Украины – будущий собственник четко понимает, что в условиях неопределенности дохода запрашиваемая цена нынешних собственников не коррелирует с адаптивными возможностями здания. «Сел и поехал» не получится. Надо сделать перепланировку. А не дай Бог – связаться с местными властями по смене целевого назначения или ТЭП (!). А потом «платить за бензин». Да и «за стоянку». А клиентов может и не быть.

Какой выход? Выход – «умножить землю». Сделать так, что бы этажи здания были сконструированы и спланированы, а климат обеспечен так, что вариантность использования площади любого этажа и любой части этажа была максимально возможной. То есть так как с участком земли, на котором мы всегда (пока он пуст) можем построить ВСЕ, что сочтем необходимым, и тогда, КОГДА сочтем необходимым.

ВСЕ и КОГДА достигается:
«Конструктивно» – использованием конструктивной схемы «полный каркас».
«Планировочно» – использованием принципа «свободной планировки».
«Инженерно» – использованием принципа «адресной инженерии» и «автономности».
«Климатично» – за счет технологии «термоактивного, аккумулирующего каркаса».
«Разрешительно» – снятием давления устаревших понятий зонирования, генплана, целевого назначения участка, типа здания по назначению и переход на контроль проектного решения, помещений внутри здания и среды вокруг него в процессе эксплуатации по санитарно-гигиеническим показателям и ПДК (предельно допустимым концентрациям). Именно так это делается для других «объемов», где пребывают люди: самолеты, корабли, космические аппараты, подводные лодки. Сохранение принципов санитарных зон, расстояний, перечня технических решений, кратности, назначения территорий и зданий, градостроительных расчетов и т.д. и т.п. – это путь, нивелирующий экономический смысл научно-технического прогресса в строительстве.

Вспомним ранее предложенное понятие «здание» как «место, объем и климат». Из всех понятий, касающихся здания, климат – единственная неизменная численная характеристика – температура: 18–24 °С, влажность 55–60 %. Все остальное – изменяется. Площадь, форма, стиль фасада, место, назначение, и т.д. и т.п. Только желательный климат помещений – неизменен (!). Неизменен по всей планете Земля.
Подведем промежуточный итог рассуждений. Все принципы и законы строительства и недвижимости должны отталкиваться от факта желательной неизменности, то есть – инертности климатических характеристик здания и адаптивности всех остальных его характеристик. А значит – время за новыми строительными технологиями и качественным изменением строительных нормативов.

Одним из наиболее перспективных ответов указанным вызовам является технология ТААСС – термоактивные адаптивные строительные системы. Наша компания является автором и единственным в СНГ популяризатором этой технологии. 

Технология ТААСС – это превращение каркаса здания любого типа и назначения в управляемый тепло /холодо аккумулятор, компенсирующий неравномерность суточных колебаний теплопотерь/тепловыделений здания и дающий возможность точной подстройки за счет способности почасового/ посуточного реверса тепла/холода и обеспечения рекуперации воздуха по схеме воздух/вода.

Характеристика технологии.
• отсутствие ограничений по типам зданий;
• снижение стоимости строительства:
– разделы СМР: до 10–15% (для разных типов зданий)
– разделы ОВ и К + ГВС: до 30–40%;
– организационно-финансовые факторы: до 5–30%;
• снижение сроков строительства: до 15–25%;
• снижение эксплуатационных затрат: до 40–60%;
• обеспечение наиболее природных, комфортных, круглогодичных санитарно-гигиенических условий помещения, предупреждающих простудные, ревматические заболевания и заболевания органов дыхания, в том числе за счет использования естественной приточной вентиляции взамен механической принудительной;
• увеличение капитализации объекта недвижимости/рыночной стоимости за счет сокращения стартовых, инвестиционных и на¬кладных(эксплуатационных) затрат владельца.

*****